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        前八月回款過千億 中國金茂穿越行業周期的業績成色

        8月28日,中國金茂(00817.HK)在香港發布了2019年中期業績報告。

        自2018年晉級新千億公司后,中國金茂在銷售規模上,持續保持著高質量的穩健增長:2019年上半年,中國金茂達成合同銷售金額約785億元,銷售面積約358萬平方米,排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響,中國金茂合同簽約銷售凈額同比增長約79%;銷售面積同比增長114%。

        此外,截至半年業績報告發布日(8月28日),中國金茂的合同簽約金額與回款金額已雙雙突破一千億元人民幣。

        《前八月回款過千億 中國金茂穿越行業周期的業績成色》

        中國金茂前八月回款、銷售均突破千億

        回款率超90% 中國金茂的雙千億之路

        回顧中國金茂2019年的“雙千億”之路,公告顯示,自3月開始,中國金茂就進入簽約“加速度”節奏,單月簽約額均達到百億以上。

        3月,中國金茂取得簽約銷售金額為人民幣100.35億元;

        4月,完成簽約銷售金額127.92億元;

        5月,取得簽約銷售金額133.39億元——銷售金額延續前兩個月的遞增態勢,以更快的速度奔向千億;

        6月,中國金茂刷新今年單月最高成交金額,達成簽約銷售額約239.97億元。

        據了解,2019年前八個月,杭州、北京等城市簽約額均突破百億。

        與此同時,回款速度亦緊跟簽約上升趨勢突破千億,中國金茂以超過90%的回款率實現了高效、有質量的增長。

        金茂式的高質量增長“加速度”,進一步縮短了2019年的“金茂千億時間”——去年,中國金茂花了將近10個月,首次躋身千億陣營;今年,完成簽約額和回款額雙千億,中國金茂僅僅用了不到8個月時間。此外,在克而瑞發布的2019年上半年房企銷售排行榜中,中國金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上躍升五位,晉升為第17名。

        這表明,中國金茂再次以勢如破竹的“金茂速度”,展示了其穿越地產周期、持續增長的地產優等生實力。

        雙千億背后,“金茂模式”速度與質量兼顧

        中期業績報告中,中國金茂以四個重要數據呈現“兩升兩降”的形態——高增長的簽約銷售額和銷售面積,進一步下降的平均借貸成本和凈負債率。

        2019年上半年,中國金茂的凈負債率下降至67%,持續位于行業安全穩健范圍內。同時,金茂更贏得了資本市場的信賴,持續保持著TOP20房企同行中的極低的資金成本。

        資料顯示,2019年上半年,中國金茂先后成功發行了5年期18億人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優先擔保票據,利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年,中國金茂當期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個百分點,達到4.96%。

        同時,中國金茂上半年保持了利潤的穩健增長,37%的毛利率處于行業領先水平,核心凈利達到32.81億元,穩步向上增長。穩健的財務及強大的融資能力,支持著中國金茂的未來擴張。上半年,中國金茂共計獲取項目24個,新增加優質土儲643萬平方米。截至6月30日,中國金茂總土儲為6998萬平方米,能夠為公司未來三至五年的規模擴張提供堅實基礎。此外,截止至2019年6月30日,中國金茂物業及土地已銷售未做收金額約1,766億元人民幣,提前鎖定了未來一至兩年的業績和利潤增長。

        值得一提的是,金茂上半年新獲取項目中,城市運營項目達5個,土儲貢獻率達到45%。同時,上半年中國金茂拿地成本進一步攤薄至5300元/㎡,同比降低30.4%。

        如今,中國金茂已有16個城市運營項目在手,其城市運營模式已然進入成熟復制階段。根據中報公布數據,報告期內中國金茂的物業銷售平均單價為24000元/平方米。據此粗略估算,中國金茂的土地成本僅占售價的22%,未來產品將有更多空間投入研發建設成本,在進行更優質產品打造的基礎上拓寬利潤。

        《前八月回款過千億 中國金茂穿越行業周期的業績成色》

        中國金茂城市運營版圖

        2016年至2018年,中國金茂的銷售規模復合增長率達到了50%以上,處于行業高位。在2019年經濟下行壓力增大、融資緊縮、行業在長期調控中建立長效機制的市場大形勢中,中國金茂仍能保持速度與質量兼顧的增長態勢。

        一個以城市運營為特色,通過內生動力突破地產周期實現持續高增長的“金茂模式”已經成熟。

        產品力、城市運營、混改——金茂模式的三大內生動力

        不同于其它企業,中國金茂能不受市場周期影響,得到穩健持續發展的根本原因是:金茂模式不是往外踩節奏,而是向內要動力。持續領先的產品力、獨樹一幟的城市運營模式、以及2019年通過混改實現的更有活力的股權結構,是中國金茂2019持續穩健進階的三大內生動力。

        • (1)持續領先的產品力

        在產品力上,中國金茂以“廣渠金茂府”為起點,高舉高打,并逐步進化出“府悅墅”全線優質產品圖譜。其中,品質優異的高端“府系”項目,已是金茂的重要產品標簽。迄今為止,在全國23城落地的42個金茂府口碑和業績均不俗,成為中國金茂實力持續增長的產品力保障。

        2019年,“超級金茂府”現象在全國持續發酵。

        北京未來金茂府60天銷售金額突破50億;

        上海西郊金茂府首開創下2小時220套房源全部售罄的佳績;

        成都武侯金茂府首開均價約30000元,成為成都樓市價格標桿;

        廣州天河金茂府、西安長安金茂府、北京亦莊金茂府、寧波海曙金茂府等項目,在全國各個區域的重點城市,都成為了當地樓市的重磅標桿產品。

        《前八月回款過千億 中國金茂穿越行業周期的業績成色》

        中國金茂代表府系項目

        2019年上半年,根據億翰智庫公布的2019年典型房企產品品牌指數TOP50,“中國金茂府”系列產品在第一季度和第二季度的評比中,以綜合得分87.98分和87.28分,持續位居行業排行榜NO.1。

        • (2)獨樹一幟的城市運營模式

        中國金茂自1998年落成金茂大廈之時,就開始見證和推動上海城市升級和產業升級,構思長期發展的城市運營之道。作為中國城市運營商中的領航者,由中國金茂打造的上海北外灘、長沙梅溪湖國際新城、青島中歐國際城、南京青龍山國際生態新城、麗江金茂谷鎮等項目,已經成為行業經典案例。

        《前八月回款過千億 中國金茂穿越行業周期的業績成色》

        中國金茂代表城市運營項目

        2019年,在品質城市運營持續迭代發展的同時,金茂也實現了多個城市運營項目的復制落地。在全國范圍內,中國金茂實踐以城聚人,以城促產的“城-人-產”城市運營邏輯。

        據了解,2019年下半年金茂在嘉善、武漢、南通、福州等城市均有城市運營項目在推進中。無論未來外在土地資源的供應節奏如何,目前中國金茂手中城市運營項目的滾動開發,已經能夠為中國金茂持續鎖定成本合理、品質優質的土地資源、并有極大機會拓寬中國金茂持續發展中的利潤蓄水池。

        • (3)加速混改,激活“市場化”潛能

        2019年的混合所有制改革推進,給中國金茂的持續發展帶來了新動力。7月26日,中國金茂與中國平安、新華人壽分別訂立股份配售協議和簽訂股份認購協議。隨著中國平安成為中國金茂的第二大股東,未來,金茂將協同中國平安旗下產業資源及金融實力,拓展更大的合作空間。

        混改的實質,是中國金茂實現了進一步的“市場化”,獲得了更有活力的股權結構和更有實力的長期投資方。對于金茂的“市場化”,中國金茂管理層表示,中國金茂將在保持央企屬性的前提下,無限接近市場化運營。

        對此,有行業觀察人士表示,隨著中國平安這樣一個與中國金茂具備強協同效應的長期投資者進入,金茂未來的持續穩健增長空間將充滿想象。如今,中國金茂的半年業績報告,也用數據證實了一切。

        2019年八個月內中國金茂實現銷售額與回款額雙雙突破千億,下半年金茂可售貨值充裕,預計供貨約1660億,有力支撐全年1500億目標達成。

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